さて、前回までの記事で、物件購入からトラブル解決（？）までの一連の流れをつづってきました。
引き続き、ココからは全体の75％を占める「空室」について、どのようにご入居いただいていくかを深掘りしていきます。
☑残念なお知らせ 👆唯一の入居者宅前には、 ガラクタ 家財道具があふれてなんともスラム感を醸し出しております・・・
こんなに玄関先を汚しまくる方と同じ建物の部屋・・・ボクなら住みたくないです(爆)
しかし、コレはわが所有物件、わが財産。このままでよいわけはありません。
ココは是が非でも、改善していかなければならないようです。😟
本日のおしながき
- 「ガラクタのはびこる102号室前」クリーン化計画を実行。
- 管理会社さんの選定、家賃設定の見直しで「決め物件化」。
1.「ガラクタのはびこる102号室前」クリーン化計画を実行！
まずはここから、かからなければなりません。
この件については、事前に購入時点で、管理をしていたハウスメーカーの担当者を通して片づけをしていただくよう打診していたのですが、案の定改善されたようすはみられません(´;ω;｀)ﾔｯﾊﾟﾘ。
この入居者、夫婦子供2人のあわせて4人世帯なのですが、正直この物件(2DK)、4人で住むには狭いだろうな・・・。だからといって、荷物を外においていいわけではありませんが。
仕方ない、直談判に伺います。
問題入居者と、ごたいめーん。
アパートに着き、ガラクタのスキマから玄関前に立ち、チャイムを鳴らすと・・・
しばらくしてガチャ。とドアが開き、奥さんが出てきました。
( ﾟДﾟ)！！
その時、室内が見えたのですが、家の中がえらいことになっていました。(;´･ω･)ｵｲｵｲ、よくこんな部屋に住んでいられるな・・・。
家財、なのかゴミ？なのか、判断のつかないモノがごちゃごちゃあふれています。
(;’∀’)なるほど、こんなに積まれたモノの間をぬいながら玄関まで来るには、たしかに時間かかるねｗｗ。ブログネタに写真撮らせてもらっておけばよかったｗ。
なんて考えながら、あいさつのお茶菓子をわたしつつ本題を切り出していきます。なるべくソフトに、(´▽｀*)こんなカオしながら「外壁塗装工事が入るので」と説明、ガラクタの撤去をお願いしました。
お掃除・・・たのむよホント(´・ω・｀)
- その後の経過。。。
それからちょこちょこ、ようすを見にいっていたのですが、10日ほど動きがありませんでした。
(;´･ω･)もう一回話さなきゃダメか・・・と思った矢先、いよいよ塗装工事の足場が組まれ始めたタイミングで、ようやくジャマになっていた大物がなくなりました。
よかった、一安心。これで塗装にかかれます。が、やはりまだごちゃごちゃと小物があり汚らしいので、完全撤去まで粘り強く交渉しなければならないと覚悟を決めました。
継続対応がんばろう。(੭ु´･ω･`)੭ु⁾⁾ｶﾗｹﾞﾝｷ。
2.管理会社さんの選定、家賃設定の見直しで「決め物件化」。
ここからようやく、新所有者として物件運営の根幹にかかる方針を定めていく部分になってきます。 満室への希望と、返済への不安が心の中で交錯します。
① 自分なりの募集家賃設定を考察する方法を解説。
これまでの募集家賃は、1階が47,000円。2階が48,000円でした。正直、間取りから考えると高いとも安いとも言えない金額。あながち的外れな家賃設定ではないのですが、それでもしばらく入居希望者さんがいなかったようすを考えると、あまり熱心に広告していなかったことを加味したとしても、競争力のある設定とは言えなさそう。値下げをする必要がありそうです。
と、すると、いったいいくら位が妥当なのか？ここは非常になやましいトコロ。いくら高利回りの物件を買った気になっていても、入居者様がいなければ文字通りの絵に描いたモチです。
すこしなやんで、僕はまず、このアパートの周辺に建つ似たような物件の家賃を調査することにしました。
物件情報の載っているポータルサイトをみたり、住宅情報誌を読みあさったり、時には不動産屋さんに直接電話をしたりして、相場を調べていきます。
すると、類似の物件では、家賃帯がおおむね43,000円から50,000円ほどであることがわかりました。
うーん、みんなけっこう強気なんだね・・・ｗ
あらためて、アパート１号のスペックを考えてみると、外壁塗装工事をして、くたびれた感を払拭してあげれば１室あたり45,000円程度でもいけそう？との思いがよぎります。
・・・しかし、さらに考えを巡らせてみると、ボクが調べて出てきた物件の家賃帯って、すべて現在空室のデータなんですよね。あたりまえの話かもしれませんがｗ
周辺の相場通りで募集し入居者様を待つ、というのはもちろん、募集の考え方としては「王道」だとは思います。
だけど、ボクは賃貸住宅事業に新規参入したばかりの身。「王道」の経営のまえに、安定した賃貸経営を行っていく必要があります。
「よし、１Ｆを３９，０００円、２Ｆを４１，０００円にしよう！」
考え抜いたすえ、ボクが導き出した家賃設定。それは、インパクトを重視したものになりました。ポータルサイトなどを見ても、４０，０００円を下回る金額なら目に付くこと請け合いです。
② 新家賃の設定に伴い、管理会社さんを選定します。
これまでのハウスメーカーは、あてにならないしそもそもやりたくもなさそうなので(;´･ω･)、物件の近くにある地場の不動産屋さんの中で、①で書いた家賃相場調査のときに良さげだった業者さんにアポを取り、訪問しました。
物件詳細と、管理委託をしたいむねをお伝えします。 あたりまえですが、二つ返事で引き受けていただくこととなりましたｗ。
なかなか募集力に自信もあるようす。 期待してますよ(*‘∀‘)
希望の募集家賃をお伝えしたところ、(・∀・)「その額で大丈夫ですか？もうちょい高くてもいけそう？ですよ。」と言っていただいたのですが、早めに埋めたい意思をお伝えし、募集していただくこととしました。
さて、次は塗装その他バリューアップ工事について書きます。
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