こんにちは、大家のカズキです。
さて、前回の記事では、購入物件が「シロアリ」にやられていたことを書かせていただきました。
初購入物件で、いきなりのつまずき。やはり不動産投資は簡単ではないなぁと思い知らされました。しかし、嘆いてばかりもしていられません。
ここからのリカバリが大事。前を見て進むことにします。
・・・と、思った矢先、さらなる悲報がもたらされます(´;ω;｀)。。。
このアパート１号、ボクが購入した時点で管理していた会社はこの物件の建築メーカーの宅建業部門でした。が・・・、正直あまり熱心に管理していただけているとは言えず(´;ω;｀)。
募集も満足にしている様子はなく、管理も現地の巡回しているのかすら怪しい状態。一部入居者の荷物が玄関先を超えて廊下、階段下や駐車スペースにあふれていても、知らん顔でした。(なのにしっかり管理費は家賃額の5％取っているというｗ。いい商売ですねｗ。)
購入後、最初の家賃精算通知がこの管理会社から送られてきたのですが、2件入居があるうち、2階にお住まいいただいている入居者様の入金データが載っていません。
(;´･ω･)ｱﾚ？代わりに付いていた紙があったのですが、それがなんと・・・
「退去連絡通知書」
( ﾟДﾟ)え？真っ白・・・というか真っ青。
(´;ω;｀)ｵｲｵｲ聞いてないよ。と、涙目になりかけながら一通り目を通していくと、ココで気が付いたことが。
この退去連絡通知書、発行日付が・・・
売買代金決済前だ・・・。
あて名も前所有者である売主様名になっている・・・。
しかも退去予定日が、この通知を受け取った日から3日後？ ( ﾟДﾟ)えぇ？しかし、物件売買取引中も、代金決済時点でも、退去にかかるお話は一つも出ていなかったぞ。
通常、物件購入時の入居率及び現状利回りは、物件価格に影響を与える(指値・値引き交渉の理由となる)部分でもありますし、ボクが政策金融公庫から借り入れた購入資金の返済原資に当然ながら悪影響を及ぼします。
ですから本来ならば、退去連絡があった時点で告知していただくべきこと事項。シロアリの件も含め、少し売主様に不信感を抱きつつ、事態の打開を図るために、色々調べることにしました。
まずはシロアリの食害にかかる売主様の瑕疵（かし）担保責任の有無・修補請求が可能かどうかについて。
ご存知の方もいらっしゃるかもしれせんが、売買の目的物に瑕疵(不具合)があった場合、買主は売主に対し「損害賠償請求」をすることができると、民法に定められています。ただし、軽微なものについては賠償責任を負わない（免責部分がある）場合が多いようです。
なお、その請求を行うことができるのは、瑕疵があることを知ってから1年以内と定められています。
今回のケースで考えると、購入前段階で空室であるお部屋のうち、１階の住戸の床部分がシロアリに美味しく食べられてしまっていましたが、躯体の部分は問題がありませんでした。
意見が分かれる部分であるようですが、床部分はいわゆる「主要構造物」の部分には含まれず、消費材に含まれるとのこと。そして、消費材の部分は瑕疵担保責任範囲に含まれないことが通例のようです。しかし、シロアリ被害は範囲に含まれるといった見解も散見され、正直微妙。
次いで退去連絡にかかる不告知について。コレは明確に、売主様から仲介業者さん、及び購入者であるボクに知らせられなければいけない事実。不告知が意図的か否かはわかりませんが。
まぁ、微妙のであれば、あとは交渉次第というところですので、今回の件を仲介業者さんに連絡し相談のためのアポを取りました。
ボク(´･ω･`)「今回の問題点として、シロアリ食害の写真と修繕見積書、それから退去連絡通知書をお持ちしました。」
一通り目を通していただいた上で、仲介業者さんの意向を伺います。
「どれどれ・・・あー、コレは見事に食われているねー・・・。気が付かなかったなぁ。あと、退去連絡については、ワタシにも全然お話がなかったのよ。カズキさんの言うこともよくわかるので、売主さんにお話してみるね(^ω^；)」
一定のご理解を頂けました。ε-(´∀｀*)ﾎｯ
仲介業者さんから売主様に説明をしていただき、修繕負担等の調整をしていただくことを確認しました。これについて後日、回答がありました。内容を書きます。
・シロアリ食害の問題について
売主様としても、写真のような状況は承知していなかった。管理会社からも連絡を受けていない。・・・補修費は負担が必要ということであれば仕方ないが、なるべく安価にして欲しい。
・退去連絡の不告知について
確認したところ、管理会社から売主様あてに発行されている報告書に、退去がある旨の記載があった。しかし、いつも内容にほとんど目を通しておらず、今回改めて書類を見返して気づいた。このような状態なので、意図して伝えなかったという認識はない。これについての賠償なども当然考えていない。
・・・(´･ω･`)シロアリ食害の件はまぁ、良しとしよう。ただ、退去連絡については、なんなんだ(# ﾟДﾟ)ｵｲ
と、言いそうになってしまいましたが・・・感情的になってはいけない。冷静に。
もしコレを不服とすると、売主様との調整が出来なければ最終的に訴訟まで発展させなきゃならないこととなります。それで仮に勝訴し、結果として賠償を受けられたとしても、微々たる額でしょう。
仲介業者さんも、今はある程度こちら寄りになってくれているけど、ここからさらにこちらの意見を押し通そうとすると、「めんどくさいヤツ」認定されてしまう可能性もあります。そうなるとせっかく、仲介業者さんが説き伏せてくださったことにより、売主様が今はしぶしぶながらも負担すると言っているシロアリ食害による修繕費用も、無しになってしまうかもしれません。
これも事業主視点の判断なのだ。などと考えつつ、仲介業者さんにお礼を述べつつ、その内容で了解した旨を伝えます。
さて、そうと決まったらさっさと入居者様の募集に向けて、修繕工事を発注しよう。次回は不動産投資において最も重要な、空室対策について書いていきたいと思います。
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